Private Veräußerungsgeschäfte

Immer wieder einmal kommt bei meinen Mandanten im Rahmen der Einkommensteuererklärung die Frage auf, ob der Verkauf eines Hauses z.B. im Rahmen eines Umzugs auch eine steuerliche Auswirkung hat. Daher soll es nun hier ein paar allgemeine Hinweise dazu geben.

 

Grundlegendes

Das deutsche Einkommensteuerrecht kennt sieben Einkunftsarten. Nur das, was das Gesetz unter einer dieser sieben Positionen zusammenfasst, kann der Steuer unterliegen. 

Die siebte Einkunftsart, die „Sonstigen Einkünfte“, stellt dabei so etwas wie einen Sammelposten für diverse verschiedene Einkunftsmöglichkeiten dar, soweit sie nicht schon zu den sechs Haupteinkünften gehören. Zu diesen Einkunftsmöglichkeiten zählen z.B. die gesetzlichen wie auch private Renten, der Ehegattenunterhalt, Abgeordnetenbezüge, Leistungen aus der Altersvorsorge sowie private Veräußerungsgeschäfte. 

Unter die privaten Veräußerungsgeschäfte kann auch der Verkauf des eigenen Hauses fallen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

 

Abgrenzung Grundstücke von anderen Wirtschaftsgütern

Das Gesetz behandelt Grundstücke einerseits sowie andere Wirtschaftsgüter, die keine Grundstücke sind, andererseits unterschiedlich. Gebäude sind Teile von Grundstücken. 

Für Grundstücke gilt: Wenn zwischen An- und Verkauf der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen, so handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. 

Bei anderen Wirtschaftsgütern gilt dasselbe, jedoch mit einer Frist von nur einem Jahr. 

Diese Jahresfrist verlängert sich jedoch auf ebenfalls zehn Jahre, sofern der Gegenstand zur Erzielung anderer Einkünfte verwendet wurde. 

Diese auch als „Spekulationsfristen“ bekannten Zeiträume sind vielen noch aus dem Bereich der Aktiengeschäfte vor Einführung der Abgeltungssteuer bekannt, da auch Wertpapiere früher unter die privaten Veräußerungsgeschäfte fielen. 

Wichtig für die Fristberechnung ist, dass es nicht auf den wirtschaftlichen Übergang des jeweiligen Objektes ankommt, sondern auf das zugehörige Rechtsgeschäft. Bei Immobilien geht es also immer um die Tage, an denen An- bzw. Verkaufsverträge abgeschlossen werden. 

 

Ausnahmen für das Eigenheim 

Um die berufliche Mobilität der Bürger nicht zusätzlich einzuschränken, sieht das Gesetz eine Ausnahme für Eigenheime vor: 

Wurde das Grundstück/Gebäude 

 - im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich oder 

 - im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren 

zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt es nicht unter die privaten Veräußerungsgeschäfte. 

Eigene Wohnzwecke bedeutet, dass der Eigentümer selbst oder aber seine Kinder, für die er noch Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag hat, das Haus bewohnen.

 

Beratung nutzen – Fehler vermeiden

Lassen Sie sich im Zweifelsfall fachlich beraten, und nutzen Sie so die Erfahrung des Steuerberaters. Denn er weiß nicht nur, an welchen Stellen noch Vorteile für Sie stecken, er kann Ihre Interessen auch in den Grenzbereichen gegenüber der Finanzverwaltung vertreten und wahren. 

Ihr Helge Heibült