Anerkennung der Vermietung bei langjährigem Leerstand


Einkünfte aus Vermietung

Die steuerliche Anerkennung von (negativen und damit verrechenbaren) Einkünften aus Vermietung setzt regelmäßig eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus.

Diese Voraussetzung ist regelmäßig erfüllt, wenn über die gesamte Dauer der Nutzung des Vermietungsobjekts eine „Totalüberschuss“ der Einnahmen über die Ausgaben angestrebt wird, so z.B. immer dann, wenn die Vermietung auf Dauer angelegt ist. Eventuelle Veräußerungserlöse des Objekts werden dabei nicht berücksichtigt.

Liegt Einkünfteerzielungsabsicht nicht vor, geht die Finanzverwaltung von sogenannter „Liebhaberei“ aus. Das heißt, die Vermietung hat offenbar vorrangig andere Gründe als die Erzielung von Einkünften. Als Folge daraus werden die (regelmäßig negativen) Einkünfte daraus steuerlich nicht berücksichtigt.

 

Langjähriger Leerstand des Objekts

Grundsätzlich gilt, dass auch ein langjähriger Leerstand nicht automatisch dazu führt, dass Aufwendungen für die Immobilie im Rahmen der Einkommensteuer nicht anerkannt werden.

Es gilt daher klar zu unterscheiden:

Ist der Steuerpflichtige nachweislich zur Vermietung entschlossen, stellen die Aufwendung auch bei langjährigem Leerstand abziehbare Werbungskosten dar.

Hat sich der Steuerpflichtige aber noch nicht entschieden, wie er das Objekt nutzen will (Eigenbedarf, Vermietung oder Verkauf), dann spricht das nach Ansicht der Finanzverwaltung gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht.

 

Klarstellende Entscheidungen des Bundesfinanzhofes (BFH)

In zwei Urteilen vom 11.12.2012 hat der Bundesfinanzhof die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung einer Vermietung präzisiert.

Insbesondere erwartet der BFH die Konkretisierung des Entschlusses zur Vermietung durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen.

Danach reicht es bei langjährigem Leerstand der Immobilie nicht aus, die Vermietungsabsicht zu behaupten. Vielmehr stellt der BFH in solchen Fällen erhöhte Anforderungen an die Anerkennung. Die Beweislast liegt beim Vermieter.

Der Vermieter sollte etwa folgende Beweismittel vorhalten:
Belege für Printanzeigen und elektronische Inserate, Daten über Mietinteressenten sowie Gründe für deren Ablehnung und möglichst Belege über die Einschaltung eines Maklers.

Diese Vermietungsbemühungen reichen allerdings bei langjährigem Leerstand allein nicht unbedingt aus. In diesem Fall wird vom Vermieter erwartet, ggf. auch Abstriche bei seinen Anforderungen an die Mieter, die Miethöhe und die Mietdauer zu machen.

Ferner gilt es zu beachten, dass „Langjährigkeit“ in einem der entschiedenen Fälle bereits nach vier Jahren angenommen wurde. Es gibt aber keine feste Zeitgrenze, ab wann von langjährigem Leerstand gesprochen werden muss. Sicher ist, dass mit zunehmender Dauer die Darlegungs- bzw. Beweispflicht für den Vermieter für seine Einkünfteerzielungsabsicht größer wird.

Fazit

Vor dem Hintergrund der klarstellenden Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sollten Vermieter in jedem Fall darauf achten, dass zwar in Zeiten von Leerständen bei ihren Immobilien die zugehörigen Aufwendungen grundsätzlich der steuerlichen Einkünfteermittlung zuzurechnen sind, aber die Nachweispflichten für den Willen zur Erzielung der Einkünfte aus der Vermietung aber umso größer werden, je länger der Leerstand anhält.

 

Ihr Helge Heibült